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明发集团上海项目十年“难产” 苦熬四年多复牌市值跌七成

Source:adminAuthor:admin Addtime:2021/02/19 Click:174

 

投资壹线出品 | 葛凡梅

停牌四年多的明发集团(国际)有限公司(以下简称“明发集团”;0846.HK)终于迎来复牌,然而其前景并不明朗。

1月18日,停牌四年多的明发集团迎来复牌日,但是其复牌当天股价却一度下跌63%,创2009年上市以来最大跌幅,股价亦跌至上市新低。

复牌后的明发集团除了股价遭遇暴跌,其基本面情况也仍未好转。1月22日,明发集团发布2020年度的未经审核合同销售表现数据。数据显示,明发集团实现未经审核合同销售总额约人民币102亿元,同比下降约9.7%。

复牌后的明发集团除了股价暴跌、销售额下滑,还面临着负债居高、融资困难、旗下项目进展缓慢等问题。《投资者网》就相关问题联系明发集团,但是一直未收到公司方面回复。

苦熬四年多复牌,市值跌七成

1月18日,停牌四年多的明发集团迎来复牌日,但是其复牌当天股价却一度下跌63%。而截止2月18日收盘,明发集团的股价0.73元/股,市值约37亿元,距离2009年11月上市之初市值下跌约七成。

明发集团官网信息显示,明发集团创始于1994年,是一家以城市运营为核心,以商业地产、住宅地产、酒店经营为支柱产业,并涉及工业、商贸、投资等多项领域的大型现代集团企业。

上市后的明发集团, 却于2016年遭遇责令停牌。资料显示,2016年4月1日,由于刊发2015年年度业绩公告时,明发集团独立会计师拒绝对该年度的综合财务报表发表意见,引发监管部门的关注并责令其停牌。

当时公告显示,因会计事务所对明发集团2015年年度报告出具了“不发表意见”,核数师对明发集团的三项出售事项真实性存疑。同时在2015年年报审核过程中,核数师发现部分现金付款和收款情况解释不明。对此,港交所要求明发集团对其独立会计师提出的问题进行调查。

该事件导致明发集团股票被暂停在香港联交所主板买卖,停牌时间长达4年零9个月之久。有市场声音认为,明发集团停牌风波主要是因其管理层黄氏四兄弟主导的典型家族管理模式所致。调查报告显示,明发集团多宗资金流动交易都与家庭成员有关,包括主席黄焕明的儿子、配偶、小舅、堂弟都在其中。

在港交所自2018年8月31日起执行 “维持停牌12个月则可取消上市地位”的新规后,明发集团才加速为复牌努力。2020年,黄氏家族悉数退出公司管理岗位,退居幕后。目前,明发集团董事会由职业经理人掌舵,林家礼博士任董事会主席兼非执行董事,钟小明任执行董事兼首席执行官,钟小明在2009-2014年期间曾出任明发集团副总裁,2020年回归明发集团前在中冶置业福建公司担任总经理。

百亿规模连续五年停滞不前

几经努力终于迎来复牌的明发集团,仍面临着规模停滞、业绩不稳、负债居高、融资困难等众多考验。

1月22日,明发集团发布截至2020年12月31日止的年度未经审核合同销售表现。数据显示,明发集团实现未经审核合同销售总额约人民币102亿元,同比下降约9.7%。

除了销售额下降,截止2020年明发集团的销售规模已经连续五年徘徊在百亿左右。数据显示,2016年至2020年,明发集团销售额分别为140.05亿元、125.11亿元、163.59亿元、113.1亿元、102亿元,销售规模并未呈现稳定增长态势,业绩增长乏力。

规模增长难有起色的同时,明发集团还面临着较高的负债。财务数据显示,截至2020年6月30日,明发集团流动负债为533.83亿元,占总负债的比例高达92.34%。而流动负债中,短期借贷有50.69亿元。与此同时,其现金及现金等价物总额只有31.17亿元,于一年内及一年后偿还的借款分别为50.689亿元和7.616亿元,其现金无法覆盖短债。

而在明发集团停牌的四年多时间里,股票不能交易,融资渠道受限,为解资金燃眉之急,明发集团频繁高息发债,这也让其备受诟病。数据显示,2016年,明发集团曾发行过一笔利率为9%的三年期美元债,此后,其发行的美元债票面利率均在11%至15%之间。

2020年以来,明发集团又发行了多笔高息美元债。资料显示,2020年1月15日,明发集团完成发行一笔2.2亿美元于2021年到期按15%计息的债券;6月1日,明发集团又发行了一笔1.76亿美元的债券,利率高达22%。这一票面利率,刷新了近两年房企发债票息的纪录。

如今复牌后的明发集团,股价暴跌,或许仍将深陷资金流动性的困境。

上海项目十年仍未完工

作为二十多年的老牌房企,明发集团的土地储备较为充裕。数据显示,截至2020年6月30日,明发集团应占土地储备增加5.6%至约2250万平方米,合共包括133个项目。明发集团的土地储备在行业中处于中游水平,其百亿销售规模难以与之相匹。

值得注意的是,明发集团的去化速度正在变慢。Wind数据显示,2020年上半年,明发集团的存货周转率为0.11,较2019年末0.24下降0.13。在千万规模土储、百亿销售规模的情况下,明发集团库存结构的不平衡问题尤为突出,资金周转或许也会因此变慢。

资料显示,明发集团从2002年开始,将战略重点转向商业地产的开发和运营。目前,明发集团已在北京、成都、厦门、无锡、南京、合肥、扬州、漳州、洪濑、上海等地成功开发运营及正在开发明发商业中心,但旗下项目的开发运营情况并不理想。

以上海明发商业中心为例,2011年1月6日,明发集团以115%溢价率、3.87亿元的代价,竞得上海市嘉定区2宗商办用地。该地块被开发为上海明发商业广场,明发集团拥有100%权益。

明发集团2020年中报显示,上海明发商业广场位于上海高台北路西边界白银路南沪宜公路东,概约可租赁及可销售总建筑面积为15.26万平方米,物业种类为商用。

(数据来源:明发集团2020年中报)

但是上海明发商业广场十年仍未完工。明发集团2011年年报显示,上海明发商业广场计划于2014年12月完工;2015年中报显示,该项目计划于2016年12月完工;2015年年报则显示,该项目计划于2017年12月完工。2020年中报显示,该项目建筑工程已完成约50%,估计完成时间为2021年12月。

明发集团后续表现如何?《投资者网》将持续关注。